Komisi Perantara-> Dalam kasus jual beli 2.5%, dalam kasus sewa 5%
Penjual atau pemilik properti yang mendapatkan keuntungan akan menanggungnya.
Biaya notaris dalam kasus jual beli ditanggung bersama oleh penjual/pembeli.
Di Indonesia secara hukum, agen/broker properti harus memiliki sertifikat yang diberikan oleh lembaga sertifikasi resmi negara. Namun kenyataannya, agen properti bersertifikat sangat jarang ditemukan di sini. Berbeda dengan Korea, di mana agen properti bersertifikat seperti Real Estate Agent diperlukan, praktik "menyewa" nama seseorang untuk menjadi rekan bisnis tidak umum dilakukan di sini. Kenyataannya, pasar properti di Indonesia lebih didominasi oleh kebiasaan daripada hukum karena infrastruktur sosial dan budaya yang mendukungnya masih kurang.
Jika Anda mencoba menyewa rumah atau apartemen di Indonesia sebagai ekspatriat, staf asing, atau pekerja asing, Anda akan menyadari bahwa sistem yang tidak memadai adalah masalah yang lebih besar daripada kurangnya pengetahuan tentang bisnis properti. Korea memiliki sistem jaringan terpadu untuk setiap properti, meskipun tidak sempurna, dan infrastruktur seperti sistem kontrak elektronik Kementerian Tanah mendukungnya. Sayangnya, Indonesia tidak memiliki sistem seperti itu.
Sekitar 10 tahun yang lalu, ketika pasar properti Indonesia sedang berkembang, konsep agen in-house (agen resmi) pertama kali muncul di apartemen Botanika di selatan Jakarta. Beberapa apartemen lain juga mengadopsi model ini secara tidak resmi tetapi publik. Model ini berbeda dengan Korea dan mulai tumbuh sebagai bentuk bisnis properti yang unik. Namun, seperti yang telah disebutkan sebelumnya, sebagian besar agen properti tidak memiliki sertifikasi atau tanggung jawab hukum yang jelas. Ini berarti bahwa jika terjadi masalah kritis selama transaksi properti, agen tidak bertanggung jawab.
Secara umum, ekspatriat di Jakarta lebih suka membeli daripada menyewa properti. Mereka juga cenderung memilih pemilik properti lokal daripada sesama ekspatriat. Agen properti biasanya mengenakan komisi kepada kedua belah pihak, yaitu pemilik dan penyewa. Untuk sewa, komisi adalah 5% dari total sewa tahunan, sedangkan untuk jual beli, komisi adalah 2.5% dari harga jual. Misalnya, jika pemilik properti adalah klien A dan penyewa adalah klien B, maka agen A akan menerima komisi 2.5% dari pemilik properti, dan agen B akan menerima komisi 2.5% dari penyewa. Jika pemilik properti dan penyewa sama-sama klien agen A, maka agen A akan menerima komisi total 5%.
Masalahnya adalah meskipun agen menerima komisi, mereka tidak selalu memberikan layanan yang sesuai. Agen B yang mewakili penyewa cenderung menerima komisi yang lebih rendah dan memindahkan tanggung jawab atas masalah yang timbul selama proses sewa kepada agen A yang mewakili pemilik properti. Ini menunjukkan bahwa agen lebih memilih untuk mendapatkan komisi dengan cepat daripada menyelesaikan masalah yang rumit.
Ekspatriat yang datang ke Indonesia, terutama staf asing dan pekerja asing, seringkali memiliki ekspektasi yang berbeda tentang kondisi properti. Mereka yang telah tinggal di Indonesia lebih lama cenderung memiliki ekspektasi yang lebih realistis. Namun, mereka yang baru saja tiba di Indonesia mungkin terkejut dengan perbedaan antara ekspektasi mereka dan kenyataan. Perbedaan ini sering kali menyebabkan tuntutan penyewa selama proses negosiasi. Jika tuntutan tersebut tidak terpenuhi sebelum pindah, keluhan akan disampaikan melalui agen penyewa (B) ke agen pemilik properti (A), dan akhirnya ke pemilik properti. Meskipun demikian, komunikasi yang efektif seringkali terhambat, dan masalah yang timbul sulit diselesaikan.
Apakah menggunakan agen resmi di apartemen tertentu dapat menghindari masalah tersebut? Sayangnya tidak selalu. Agen yang menguasai banyak properti seringkali menjadi besar dan kurang memperhatikan kebutuhan penyewa. Beberapa bahkan menaikkan harga untuk mendapatkan keuntungan tambahan.
Secara singkat, pasar properti di Indonesia sangat berbeda dengan Korea. Untuk menemukan properti yang sesuai dengan harga yang wajar, disarankan untuk meluangkan waktu dan mengunjungi banyak properti secara langsung.
Selama pandemi, pemilik properti mengalami masa sulit karena banyak unit kosong. Meskipun mereka harus membayar biaya perawatan bulanan, harga sewa turun drastis. Namun, dengan pulihnya pasar properti, permintaan sewa meningkat dan pemilik properti kini dapat memilih penyewa yang diinginkan.
Saya bukan ahli properti Indonesia dan juga bukan orang yang bekerja sebagai agen real estat. Oleh karena itu, saya tidak dapat mengatakan bahwa semua yang saya katakan benar dan bersifat profesional. Sambil tinggal di sini, saya terkadang dari perspektif pemilik rumah... dan terkadang dari perspektif penyewa, saya hanya memposting konten yang saya rasakan sambil mengalami properti Indonesia.
Indonesia memiliki wilayah yang luas dan banyak daerah yang belum berkembang, sehingga tidak ada konsep pengembangan kembali dan hanya mengembangkan wilayah-wilayah baru. Karena apartemen tidak dianggap sebagai tempat tinggal umum bagi penduduk lokal Indonesia, saya ingin mengimbau agar jangan melakukan investasi properti dengan tujuan mencari selisih harga dengan berbagai alasan. Namun, jika Anda akan tinggal untuk jangka panjang dan merasa biaya sewa yang dikeluarkan setiap tahun adalah uang yang hilang, saya ingin merekomendasikan pembelian. Lebih lanjut, jika Anda menginginkan pendapatan sewa, daripada properti yang ditargetkan untuk penduduk lokal, saya merekomendasikan membeli apartemen yang disukai oleh pekerja internasional dan pebisnis untuk mendapatkan pendapatan sewa. Karena tempat ini masih belum memiliki pajak atas keuntungan penjualan, ini bisa menjadi sumber pendapatan yang bagus. Berbeda dengan sebelumnya, karena pendapatan dari tabungan/obligasi tidak lagi bagus, saya berpikir bahwa penyewaan apartemen dengan perputaran uang tunai yang baik bukan merupakan sumber pendapatan pasif yang buruk. Jika saya menafsirkan sebaliknya pernyataan bahwa saya merekomendasikan apartemen yang disukai oleh pekerja internasional dan pebisnis, itu adalah bukti bahwa harga properti di tempat di mana keluarga kelas menengah Indonesia lokal tinggal adalah murah. Apartemen yang disukai oleh pekerja internasional dan pebisnis sebenarnya banyak mengandung spekulasi dan kesombongan karena dibayar dengan biaya perumahan yang diberikan oleh perusahaan. Namun, karena tidak semua standar sama, bagi beberapa orang lokasi sekolah/kantor dapat menjadi prioritas utama, dan bagi orang lain tempat yang tenang dan nyaman dapat menjadi prioritas utama. Dan ketika memulai kehidupan baru di negara asing yang tidak dikenal, dalam banyak kasus infrastruktur keamanan yang baik menjadi prioritas. Tempat yang terbentuk dari kumpulan kebutuhan tersebut adalah kompleks apartemen di pusat Jakarta di mana banyak pekerja internasional dan pebisnis berkumpul belakangan ini. Dan baru-baru ini, pasar perdagangan pekerja internasional juga telah berkembang ke level yang tidak dapat diabaikan. Anda dapat melihatnya hanya dari munculnya orang-orang yang berbisnis dan memberikan pelajaran hanya kepada mereka seperti jamur di musim hujan.
Meskipun tulisan ini terasa tidak memiliki poin karena saya menulis dengan tidak teratur, tetapi cerita yang ingin saya sampaikan sebagai kesimpulan akhir adalah bahwa jika Anda membandingkan properti Indonesia dengan properti Korea, hal-hal yang membuat marah dan kecewa dapat terjadi, jadi lebih baik untuk memeriksa secara langsung dan menilai sendiri, dan saya ingin mengatakan bahwa investasi properti untuk tujuan spekulasi adalah tempat yang harus dihindari selamanya.
